Et innlegg utenom det vanlige fra denne ellers så tekniske bloggen min. Dette er et unntakstilfelle, jeg føler altså så mye for temaet at jeg ikke klarer å la være. Jeg leier bolig og ønsker ikke kollaps i boligmarkedet! Jeg skal forklare hvorfor, samt trekke frem noen interessant tall og begrunne min frykt for at vi er på vei ut stupet.
Bilde, advarsel rasfare
Bildet: Rasfare! Boligpriser med stor fallhøyde.
En kollaps i boligmarkedet får ringvirkninger langt utover at det blir billigere for meg å kjøpe bolig. Kjøpekraften vil også kollapse, deretter sliter bedriftene med inntjeningen og jeg, og mange andre, risikerer å miste jobben.
En vis mann sa en gang “det er ikke farten som dreper, det er bråstoppen”.
Jeg har alltid følt prisene var høye i Oslo, men gud jeg skulle kjøpt da jeg kom hit i 2001! Jeg hadde selvsagt ikke råd som fattig student uten mulighet for økonmisk hjelp hjemmefra, men det er lov å være etterpåklok og tenke “om at og hvis at” så jeg hadde tjent masse. Siden 2006/2007, når jeg endelig hadde råd til å kjøpe selv, har jeg spådd snarlig boligprisnedtur. Historien viser at jeg har tatt grundig feil til nå og prisene er idag tidenes høyeste! http://www.dn.no/eiendom/article1733294.ece
Jeg tok feil…
OK, så kan jeg ikke genierklære meg da jeg ikke “traff toppen”, noe som kun hadde vært flaks uansett. Vel, jeg gjorde det nesten. Det ironiske i Norge er at finanskrisen kom inn og reddet boligmarkedet, ved å sende sentralbankens rente ned fra 5,75% i oktober 2008 til 1,25% i juni 2009. Har vi allerede glemt hvor vondt det var for 10 måneder siden? Jaja, nå er det gratis å låne penger, inflasjonen er jo høyere enn renta… Litt mer rentehistorie: Fra mars 2004 til juni 2005 var renta på sjokkerende lave 1,75%, så steg den altså jevnt og trutt til 5,75% september 2008. Det gjorde boligprisene også, frem til høsten 2007 i alle fall.
1987, Black Monday, Jappetiden,
Forrige gang boblen sprakk, førte det til et prisfall på hele 43 prosent i løpet av fem år, fra 1987 til 1992. 80-tallet frem til Black Monday 1987 er kalt jappetiden. Hva er det alle mobbet jappene for i ettertid? Var det ikke en ellevill kjøpsfest, nærmest lovfestet boligprisoppgang, alt drevet av svært høy gjeldsgrad? For hvordan kan egentlig alt bare stige? Dette burde de forstått! Ja, det jeg husker fra ungdomskolen og videregående 1993-99, var at alle syntes folk var så dumme i jappetiden som ikke så faren ved den svært høye gjeldsgraden (gjeld/inntekt)…
2005, renta 1,75%
Vi har nå i 2009 høyere gjeldsgrad nå enn i jappetida, noe som ble varslet allerede i 2005.
Husholdningenes gjeldsgrad – gjeld sett opp imot inntektsnivået – ligger i år an til å kunne passere nivået fra den verste jappetiden på 80-tallet http://www.vg.no/nyheter/okonomi/artikkel.php?artid=105449
Husk at styringsrenten da var behagelige 1,75%. Vel historien viser at det hadde vært en enormt god investering å kjøpe bolig i 2005 mtp prisstigning til nå.
2007, renta 5,75%
Så i 2007, når vi stirrer den høye styringsrenten (5,75%) i hvitøyet kan vi lese dette:
To av tre spurte i en ny undersøkelse mener vi er inne i en ny jappetid. http://www.dn.no/privatokonomi/article1190284.ece
Hæ? Dette er jo tiden alle slutter å låne så mye. Da er det vondt med lån og nedbetaling! Er vi ikke da på vei ut av jappetilstander? Boligprisene stoppet opp og jeg kjenner personlig mennesker som måtte sette ned prisen en halv million (på en liten leilighet) for å slippe å sitte både med den nye og den gamle leiligheten.
2009, renta 1,25%
Men, så snudde det igjen! Når renten nå (aug 2009)er historisk lav(laveste på 50 år) 1,25% og lån er gratis, oppnår vi igjen historisk høye priser.
http://www.dn.no/eiendom/article1733294.ece
Når renta er lav, låner vi mer. Når renta er høy, låner vi mindre. Logisk ikke sant? Så spurter vi inn i jappetilstander igjen. Heia! Heia! Heia!
Du tenker kanskje; «nå er styringsrenta 1,25%, bensin på bålet og prisene vil stige mye, på kort sikt i alle fall». Ja, det tror jeg nok du har helt rett i. Men for min egen del, holder jeg meg langt unna, da kollaps nærmer seg med stormskritt. Det er i alle fall min personlige risikovurdering. Når et par sliter å betjene lånet (eller få lån) på knøttliten leilighet i dag, med to inntekter, tror jeg vi er mye nærmere nedgang enn oppgang. Det er nesten ingen som treffer “toppene” og “bunnene”, og de som gjør det, har nok ikke prøvd på det en gang. Nei, det holder i massevis å treffe i nærheten :)
2011, renta 4%, 5%, 6%?
Jeg tror nok vi kraftig undervurderer effekten av renta på boligmarkedet, tross spådommer om hyppig rentehevninger. Jeg tror også Norges Bank ikke ser betydning av dette, eller undervurderer konsekvensene. Vel, det er hva jeg tror i alle fall.
Et regnestykke du bør forstå, du som sier, «det viktigste er at du klarer å betjene lånet»
Ta krisen og fallet på 43% 1987-1992. Hvor mange prosent må boligprisene deretter stige for å komme tilbake til sammen nivå?
La oss si at du kjøpte en bolig til 1 mill, som da sank i verdi til
1.000.000 * (1-0,43) = 570.000
for å slå toppen igjen (ser bort fra inflasjon, ellers blir det for stygt)
570.000*x= 1.000.000
x=1.75, altså må prisene stige 75% fra bunn til å nå toppen igjen. Altså, går prisene ned 43%, må de gå opp 75% for å være på samme nivå.
Vit hva du gjør når du investerer 3+ ganger lønna di i noe. Kanskje er det en tid for å leie også. Det er ikke svart/hvitt, det er ikke et spørsmål om alltid eie eller alltid leie!
Har du ikke tro på at prisene vil holde seg, eller stige, da er det horribelt å satse 500k og geare opp investeringen med 1,5mill lån. Ikke la ønsketenkning forkludre dømmekraften din. “Den som leter, den finner” er ikke et positivt uttrykk. Let etter tegn på oppgang og du finner det, let etter tegn på nedgang, og du finner det.
Hvorfor bryr jeg meg så innmari?
JO, jeg ønsker stabil økonomi! Jo flere som går over til å leie desto mer buffer har markedet ved svigninger. Er alle i eie-posisjon, vil alt gå ned og kollapsen katastrofal. Er en stor andel i leie eller sitte-på-gjerdet posisjon, vil det komme mange kjøpere på markedet når prisene faller. Vi unngår bråstopp.
Ser dere hva jeg mener? I Norge er det nærmeste lovbestemt at du skal eie, ellers blir du straffet med formueskatt (Være forsiktig å spare penger i banken? Fy deg, kjøp bolig!). En digresjon; det er ikke bare formuesskatt på arbeidende kapital som er dårlig politikk…
Avslutningsvis, hvordan fungerer egentlig boligmarkedet og hvordan blir det en kollaps?
En kollaps fungerer ganske lik ellevill oppgang! Om Pål byr 500k over takst på boligen til Per, vil Per få 500k mer egenkapital til sitt neste kjøp, som deretter kan bruke mer penger på å by på Lisas bolig, osv. Men hva skjer om Pål synes bolig til Per er litt dyr og byr mindre? Om Per selger til Pål, vil Per ha mindre egenkapital til å by på Lisas bolig, som igjen får mindre å kjøpe for osv. Sterkt forenklet selvsagt, men det er en slik dominoeffekt man får i markedet.
Ikke kjøp bolig nå!
Jo flere som blir skremte fra å kjøpe bolig nå, tross at renten er så fantastisk behagelig lav, jo mer blir farten på boligprisøkningen redusert. Kanskje unngår vi bråstoppen. Redusér fallhøyden, utsett boligkjøpplanene!
Jeg vil selvsagt ha lavere boligpriser, men så er det slik at jeg gjerne vil ha ting billigst mulig. Forundrer meg litt at alle jubler over at boliger blir dyrere og dyrere. :)
Norge er unikt, vi går vel klar? Nja… Hva skjedde i USA, Spania, København ++++? Er de dumme og vi smarte? Hva skjedde i Tromsø? Ikke fått med deg det? Nei, jeg vet ikke jeg. La oss håpe vi ikke får kollaps, jeg taper villig litt penger i så fall på at jeg leier heller enn eier. En kollaps vil gjøre tilværelsen min kjipere, det er jeg overbevist om.
Ole Morten Amundsen 
Endelig noen som skjønner hva som foregår i bolig markedet. Jeg er helt enig med deg, men jeg spår en kraftig kollaps innen 2-3 år (2012-13).
Det vil bli vinnere og tapere, der noen vil klatre i den kapitalistiske rangstigen og andre vil falle.
Slik er det fra naturen av også, der alt er under konstant forandring – what goes up must come down og boligmarkedet er intet unntak.
Det er interesangt det du sier om at du ønsker en sunn balanse og en gylden middelvei, men dagens marked tilsier etter min mening at det desverre ikke kommer til å bli slik.
Det du sier treffer huet på spikeren og den går rett inn i planken med et kraftig slag:)
Veldig enig sysnpunktene, men vi er nok i et håpløst mindretall. I hvertfall nå i 2010. Å spå boligkrakk er særdeles vanskelig, men jeg tipper at dette vil skje hvis ikke prisene justeres ned de nærmeste 2-4 årene. Jeg var redd allerede i 1997 da jeg kjøpte bolig, og ventet da en korreksjon nedover. Dette skjedde ikke, og har jo ennå ikke skjedd. Nedgangen i 2008 var bare et lite hvilskjær. Ingenting vokser inn i himmelen. En årlig lønnsvekst på 3-4% og en boligverdiøkning på 8-10% går bare ikke i lengden, uansett hvor optimistisk man er.
Hyggelig med kommentarene. Jeg skrev artikkelen i september 2009 og føler den er like aktuell i dag. Du har vel sett en meget pen prisøkning på boligen din siden 1997 da? :)
For meg er det håpløst å spå hvor lenge og langt boligprisene vil vokse, jeg tror det er avhengig av renta, for det meste. Med den pågående gjeldskrisen, nå statsgjeld, vil renten holde seg lav mye lengre enn jeg forventet og prisstigningen sannsynligvis fortsette i flere år. Det er jo bortimot gratis å låne. Kanskje vil Norges Bank styre renta endel etter frykt for boligkollaps når renta går over 4%, det hadde vært en Nobelpris verdig. Jeg ser at det er vanskelig å balansere industrivekst, gjeld og disse mange variablene, men jeg tror en konsekvensutredning av en kollaps vs kontrollert nedgang ville gitt et positivt fortegn, selv om tallene i deres (dagens) modeller viser at økonomien overopphetes og renta bør opp. Modeller har en tendens til å håndtere varians og ekstremverdier dårlig. Må innrømme at jeg er glad det ikke er min jobb!
Arbeidsledighet har og en stor effekt på et boligmarked, men i oljenorge er det ikke særlig stor risiko for høy arbeidsledighet de nærmest 20 årene. Staten ødseler ut fremtidige generasjoners penger på dagens “problemer”, som gjør at man med rette frykter hollands syke http://no.wikipedia.org/wiki/Hollandsk_syke . Hmm, det ble kanskje en digresjon :)
Takk for at dere deler deres mening!
hei,
jeg leste deres kommentarer , og jeg er meget forvirret. Alt sunn fornuft sier at i Norge prisene er for høye, og hvis man tenker logisk, kan prisstigning ikke fortsette , men alle sammen kjøper og kjøper. Obos har solgt sine 2 prosjekter på Ensjø og Kværnerbyen, og jeg lurer hvis jeg skal kjøpe en andelsleilighet i Obos nye område på Ensjo. Det er 52 m2 og total prisen er bare 2.60000 ,innskud på 760.000. Jeg trenger hjelp. Er det riktig å kjøpe nå- jeg har nok pengene men jeg frykter at jeg klarer ikke å selge leil. hvis husleien blir for høy.
HELP,kan noen gi meg et råd?
jeg håper å høre fra dere snart og ønsker alle Godt Nytt År.
Det er pga sentralbanken trykker penger, jo mer de trykker jo mer går det opp.
Du ser alt uroen i Europa, Europa kommer til å printe penger for harde livet. Det som skjer er at vi utsetter kollapsen inntil et land blir angrepet av markedet og blir eklært konkurs, Hellas, Spania, Italia alle de er konk.
Så prisene kommer til å stige inntil det skjer, sånn er det bare :)
Spar penger i Gull og Sølv, der er det mye penger å tjene framover, men vent på en korreksjon i prisen på de før du kjøper. Enten det eller kjøp litt hver måned.
Veldig enig i artikkelen her :)
Så bra å finne dette når jeg skriver i 2012 om boligboblen :) Bra skrevet, vikrer som boligboblen fortsetter i et par år til. Kanskje sprekker det i 2013 :)
Hyggelig å høre! Jeg endte med å kjøpe selv, flyttet ut av Oslo til Porsgrunn, her fikk vi en stor enebolig til prisen av en treroms i Oslo. Prisene vil nok fortsette å stige, men jo større vi blåser boblen, jo høyere smeller det. Ikke alle har hørselsvern. haha, den var tørr!
Haha, fint for deg. Jeg selger min faktisk i år, prisen har doblet seg siden jeg kjøpte og setter mine penger i gull og sølv. :)
Smellen er nok ikke mange år unna siden eneboliger i Oslo koster 2-2,5++…når vi kommer til 3mil er det nok over og ferdig :) Regner med at staten kommer på banen og begynner å bygge bolig, da får vi noen fine kommunistike boliger å kjøpe for enda mer penger….hehe. Men men blir gull tider når den sprekker for de som sparer i gull og sølv.
Den får du stå for selv. Det er stor sannsynlighet for at du bytter ut en boble med en annen. Men så lenge du ikke er belånt, går det jo bra uansett. http://www.macrotrends.org/1333/gold-and-silver-prices-100-year-historical-chart
Gull og sølv er nok ingen boble :) Vi har mange år igjen før det blir det.